Surroga del mutuo: una corsa tra pandemia e tassi ai minimi

Complici i tassi ai minimi storici e la difficile situazione che stiamo vivendo, aumentano le richieste di surroga del mutuo. Solo nel mese di marzo, le richieste di portabilità sono arrivate a rappresentare il 40% del totale delle domande di finanziamento raccolte online (dati Facile.it).

Non sempre le richieste vanno a buon fine. Anzi, secondo uno studio commissionato da Facile.it, nel 2019 quasi 1 su 3 (28,9%), ovvero 425 mila nuclei familiari, si è visto respingere la domanda. Di questi, il 15,9% ha provato a surrogare senza successo, mentre il 13% ha ricevuto un rifiuto a fronte della richiesta di rinegoziazione.

I motivi possono essere diversi, ma spesso riconducibili a precisi motivi, vediamo i principali.

1. Mutamento delle condizioni economiche del nucleo familiare del richiedente

La surroga del mutuo è  condizionata ad esempio da mutamenti economici quali:

• la posizione lavorativa, che è diventata meno stabile e che non viene giudicata sufficientemente solida dalla nuova banca (chi ha perso del tutto il lavoro, chi è passato da un lavoro subordinato a una partita Iva o, ancora, chi ha cambiato da poco azienda e si trova nel periodo di prova);
• Il cambio del rapporto tra rata e reddito;
• Il curriculum del richiedente: se il mutuatario che fa richiesta di surroga ha alle spalle rate insolute o comunque saldate in ritardo, potrebbe essere per lui molto difficile ottenere la portabilità del mutuo. Lo stesso può succedere se il richiedente ha deciso di sospendere le rate a causa del Covid-19. In passato ci sono stati istituti di credito che hanno negato la surroga a mutuatari che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate. Per questo motivo, se non si vuole correre questo rischio in futuro, il consiglio è di valutare con attenzione la sospensione del mutuo e scegliere questa opzione solo se strettamente necessaria.

2. Variazione delle condizioni del mutuo dall’apertura del finanziamento

• Durata residua. Se ad esempio mancano pochi anni all’estinzione del mutuo il nuovo istituto di credito tende a rifiutare la richiesta di portabilità perché poco conveniente economicamente. Per l’erogazione di un finanziamento, la banca deve sostenere dei costi: se gli anni residui sono pochi, il guadagno dell’istituto di credito potrebbe non essere sufficiente a coprire tali spese. Con un piano di ammortamento alla francese, gli interessi vengono pagati nei primi anni di ammortamento e all’avvicinarsi della scadenza il margine di guadagno per la banca diminuisce in quanto il mutuatario si ritroverebbe a rimborsare solo la quota capitale residua;
• Diminuzione del valore dell’immobile. Nel corso degli anni, per esempio, la casa potrebbe aver perso valore e quindi la nuova banca potrebbe ritenere l’immobile non sufficiente come garanzia per l’erogazione del finanziamento. Non serve necessariamente un calo reale del valore della casa: bisogna considerare che oggi le perizie vengono certificate da società indipendenti con criteri spesso più rigorosi rispetto al passato, pertanto la differenza di valore potrebbe derivare da un diverso metodo di perizia.
• L’età del richiedente. Ogni banca applica le proprie politiche rispetto all’età massima di chi sottoscrive un mutuo, e quelle adottate dal nuovo istituto potrebbero essere più stringenti;

Per non correre il rischio di vedersi bocciare la surroga, prima di farne richiesta è importante valutare ogni singolo aspetto sia della propria situazione finanziaria sia delle condizioni del mutuo ancora in corso.
Soprattutto bisognerebbe conoscere i criteri di valutazione delle richieste di surroga applicati da ogni banca. Cosa, quest’ultima, non facile per i non addetti ai lavori.
Meglio allora affidarsi a un consulente esperto che, conoscendo da un lato le esigenze delle banche e dall’altro la situazione specifica del mutuatario, è in grado di guidare il richiedente, consigliare la strategia migliore da adottare e individuare la soluzione più corretta e confacente ai suoi obiettivi.